餐飲創(chuàng )業(yè)，首先面臨的就是選址，選址選的好，差不多就成功了一半。

餐飲門(mén)店不論規模大小，像剛踏入餐飲的新人對商業(yè)地產(chǎn)不了解、品牌知名度低、選址缺少專(zhuān)業(yè)判斷標準、資金問(wèn)題等，都使得品牌在拓展上總會(huì )面臨種種困難。本文將為餐飲創(chuàng )業(yè)者詳解開(kāi)店選址各流程重點(diǎn)及注意事項，為你的餐廳有效解決選址難題。

品牌選址全流程  

1 城市市場(chǎng)分析  

對企業(yè)的目標市場(chǎng)進(jìn)行分析；

2 商圈規劃與評估  

將目標市場(chǎng)所在城市規劃為不同的商圈類(lèi)型以作為商圈準入的標準；

3 確定位置及考察店址  

根據標準來(lái)實(shí)際考察商圈內的潛在店址；

4 租金初步談判及評估  

對業(yè)主初步談判租金，評估取得的可能性；

5 工程現場(chǎng)條件評估  

如果達到一定的可能性則進(jìn)入工程現場(chǎng)進(jìn)行條件評估；

6 立地報告  

依各項評估指標生成立地報告書(shū)（如選址評估網(wǎng)的評估報表及財務(wù)試算表）；深入測算第一年和未來(lái)五年的預估營(yíng)業(yè)額、損益平衡點(diǎn)（BEP）、回報年限等，并綜合考量是否能達到預期的贏(yíng)利目標；

7 合同簽約  

如果達到預期要求，則可進(jìn)行合同簽約。

第一步

 

城市市場(chǎng)分析  

對城市進(jìn)行市場(chǎng)分析，為開(kāi)店提供詳細的城市背景信息。

市場(chǎng)分析可以幫助店鋪開(kāi)發(fā)人員以及營(yíng)銷(xiāo)人員了解目標城市總體情況，在安排城市走訪(fǎng)計劃時(shí)會(huì )帶來(lái)一定的幫助。

城市分析的主要內容包括：

第二步 

商圈規劃與評估  

在目標城市劃分各項商圈類(lèi)型  

商圈類(lèi)型  

實(shí)際考察各商圈類(lèi)型  

最好下載電子地圖制作平面圖，將集客設施的調查、人流量調查、可開(kāi)店路段、可開(kāi)店新址和競爭者調查 的數據在地圖上標示出來(lái)。

平面圖應標注的信息  

新址輻射覆蓋商圈分析  

以新址為中心勾畫(huà)一個(gè)同心圓，半徑500米也就是一公里面積的輻射覆蓋范圍，制作街道圖以對500米半徑的商圈進(jìn)行分析。

商圈分析最重要的特點(diǎn)就是必須以事實(shí)為依據  

零售店或餐廳是和人做生意，而人是流動(dòng)變動(dòng)的，需要調查包括人口數量、職業(yè)、年齡、收入、生活習慣 等資料。顧客就是商圈，調查商圈就是調查顧客特點(diǎn)，所以說(shuō)了解顧客就是了解商圈。

第三步

確定位置及考察店址  

確定位置及考察店址的關(guān)鍵就是對新店地址前的主要人流進(jìn)行測算。

在測算人流量的同時(shí)需要注意人流的速度。如果顧客總是步履匆匆經(jīng)過(guò)這里，是來(lái)辦事或者是為某種目的而來(lái)的，那么這些人不容易進(jìn)店，這樣的人流量是要打折扣的。比如你評估的新址是在銀行或藥局的旁邊，那么要注意人流速度帶來(lái)的計算誤差。

測算人流以較慢的路過(guò)速度為準，人群也因此比較容易進(jìn)入店內，這樣的人流質(zhì)量才是我們要測算的目標人流。

不論什么業(yè)態(tài)，什么消費目標年齡層，都應當測算店址一側經(jīng)過(guò)店址主入口正前方的人流。但在有些情況下，需要將店址對面人流按一定比例計入總人流量。

下列依路寬的大小、步行街、MALL幾種情況，來(lái)列舉說(shuō)明這些情況下，人流量的計算方法：

路寬大小的人流  

如下圖1，藍色雙向箭頭表示路寬的大小，如路寬大于12米，只需要計算餐廳門(mén)店道路單側，步行雙向人流數量，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A）的紅色雙向步行的人流量，得出總人流量=A。

圖1：路寬大于12米  

如下圖2，藍色箭頭顯示路寬小于12米，道路中間沒(méi)有障礙物或隔離欄，需要分別計算餐廳門(mén)店道路雙側，如紅色雙向箭頭代表（測算位置A和測算位置B）雙向步行的人流量，這種情況下的人流量計算要將位于新址的對面（測算位置B）按50%比例計入總人流量的計算，得出總人流量=A+Bx50%。

圖2：路寬小于12米  

步行街的人流  

下圖3為步行街的舉例，位于新址前方道路為步行街，中間沒(méi)有障礙物或隔離欄，不再是測算餐廳門(mén)口，而是整個(gè)步行街的道路，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A），得出步行雙向總人流量=A。

圖3：步行街中間無(wú)障礙  

下圖4與上圖3舉例的差別在于，步行街的道路中間是否有障礙，當中間有障礙物或隔離欄的情況，需要分別計算整個(gè)步行道路障礙物的雙側，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A和測算位置B），位于新址的對面（測算位置B）可按50%比例計入總人流量的計算，得出總人流量=A+Bx50%。

圖4：步行街中間有障礙  

MALL商圈的人流  

下圖適用于新址位于MALL或商圈類(lèi)型為綜合商業(yè)+固定居民區的環(huán)境，綠色長(cháng)條代表商場(chǎng)入口，紅色單箭頭ABC代表顧客從3個(gè)入口方向進(jìn)入商場(chǎng)，需要分別計算所有MALL的單向人流量?？側肆髁?A+B+C。

圖5：Mall的人流  

第四步

租金初步談判及評估  

在初步選定新址后，還應對相關(guān)的情況做一定的分析評估，可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行評估：

第五步

工程現場(chǎng)  

以餐飲業(yè)為例，餐飲業(yè)因不同業(yè)種、品牌和規模，對工程現場(chǎng)的營(yíng)建標準也有所不同。例如西式快餐業(yè)可以參考表一各工程項目的要求，包括：

這些要求事先都要在合同簽約時(shí)與房東交涉，并得到房東的同意與配合。

表一：工程條件評估標準  

第六步 

合同談判  

免租裝修期  

以下表二為例，一般情況下免租裝修期為45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控制在免租期內開(kāi)店。

租金及押金  

在與房東砍價(jià)前，須先做未來(lái)的營(yíng)業(yè)額預測及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖；事先權衡以討價(jià)還價(jià)，盡可能取得合理的價(jià)位。

另外，繳付房租有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據你的經(jīng)營(yíng)狀況分享一定比例的利潤。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預付兩個(gè)月租金。

續租和租期  

比較有規模的公司一定要事先考慮到續約條件，也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每?jì)赡赀f增一次，每次遞增調整在5%以下，一般情況下遞增的標準要爭取控制在租期內平均調整系數12%以下。還有的店面是長(cháng)期租的，一租就是五年、十年。這些都是談判的重點(diǎn)。

表二：租金條件評估標準  

第七步

立地報告  

立地報告是新門(mén)店籌備階段完成的一份重要文件，也是對新店的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行預估，以及投資回報進(jìn)行財務(wù)分析后得出的一份總結。

如果覺(jué)得新址和曾經(jīng)評估過(guò)的店址人流量基本一致情況下，那么可不做人流測算，通過(guò)對等店的方式，來(lái)預估新址的營(yíng)業(yè)額，通常用在社區型商圈。立地報告包含16 項如下：

①新店選址申請書(shū)

②門(mén)店租賃要件調查表

③門(mén)店工程配套條件表

④開(kāi)發(fā)基準表

⑤商圈評估表

⑥競爭對手分析

⑦客流量分析

⑧租金成本計算表

⑨對等店應收預估表

⑩新店裝修工程費用預估表

?門(mén)店損益分析表

?未來(lái)五年預估損益表

?商圈示意圖

?商圈圖說(shuō)明

?商鋪實(shí)景照片

?門(mén)店平面圖、效果圖、店中店落位圖

第八步

合作簽約  

相關(guān)部門(mén)依立地報告的評估，總結判斷達成合同簽約意向，接下來(lái)就涉及到合同法律問(wèn)題了。訂立商鋪租賃合同須特別注意以下幾點(diǎn)法律問(wèn)題：

以上選址指南，每一步都要小心仔細，以防后患！祝你事業(yè)成功！